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        電梯管理

        閱讀次數(shù): 4014 發(fā)布時(shí)間: 2018-08-27

        電梯是一種具有高技術(shù)含量的專用設(shè)備,電梯的正常運(yùn)行與人們的生活質(zhì)量緊密相連。電梯管理更顯重要,電梯管理包括電梯的運(yùn)行管理、設(shè)備管理、安全管理與經(jīng)營(yíng)管理。

        電梯管理組織

        物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門組織機(jī)構(gòu)(電梯管理科或組)對(duì)所管電梯的運(yùn)行、維修進(jìn)行集中專業(yè)化管理,有利于提高服務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)效益。

        電梯運(yùn)行管理內(nèi)容

        電梯運(yùn)行管理的內(nèi)容主要有:(1)制定合理的運(yùn)行制度;(2)制定服務(wù)規(guī)范。

        電梯運(yùn)行制度建立的原則

        電梯運(yùn)行制度建立的原則主要有兩點(diǎn):(l)保證為全體業(yè)主(使用者)服務(wù)好;(2)根據(jù)樓房的類型、客流量、服務(wù)對(duì)象的不同,在服務(wù)好的同時(shí)要本著節(jié)約的原則。

        電梯運(yùn)行制度的類型

        24小時(shí)電梯連續(xù)運(yùn)行制度可分為以下幾種類型;(I)單梯。24小時(shí)運(yùn)行,夜間值班(即司機(jī)不在轎廂內(nèi),在值班室隨叫隨到或預(yù)約開(kāi)梯)運(yùn)行。(2)并列雙梯和高通道的雙梯。按設(shè)計(jì)客流量應(yīng)為雙梯同時(shí)運(yùn)行。但可執(zhí)行1部24小時(shí)制,1部18小時(shí)制,即夜間只設(shè)1部電梯值班運(yùn)行,保證全天任何時(shí)間都有電梯運(yùn)行。(3)三梯有通道電梯;執(zhí)行1部24小時(shí),2部18小時(shí)制,白天3部電梯同時(shí)運(yùn)行,夜間只有l(wèi)部值班運(yùn)行。

        運(yùn)行報(bào)表制度

        為掌握電梯運(yùn)行狀況,保證電梯安全運(yùn)行,搞好經(jīng)營(yíng),應(yīng)建立填寫運(yùn)行記錄與報(bào)表制度。

        電梯運(yùn)行記錄

        該表格是對(duì)電梯運(yùn)行情況的記錄,由司機(jī)每天填寫,一式二聯(lián)。

        電梯報(bào)修單

        電梯報(bào)修單指電梯需要零修而填寫的協(xié)單,也是對(duì)零修情況的記錄,由維修工隅,報(bào)修人(司機(jī))簽字驗(yàn)收,一式三聯(lián)。

        電梯運(yùn)行月報(bào)表

        是電梯每個(gè)月運(yùn)行情況的報(bào)表,是考核本單位(或每部)電梯運(yùn)行率、故障率指標(biāo)的依據(jù)。月報(bào)表由統(tǒng)計(jì)員填報(bào)。

        電梯設(shè)備年報(bào)表

        是電梯設(shè)備一年運(yùn)行情況的報(bào)表,它主要反映單位電梯的年保存量、類型、增減情況,是考核本單位電梯運(yùn)行情況的依據(jù),也為領(lǐng)導(dǎo)決策維修等級(jí)、保養(yǎng)管理提供依據(jù)。

        電梯事故月報(bào)表

        是每個(gè)月對(duì)電梯運(yùn)行中所出現(xiàn)的事故進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的表格。

        電梯的設(shè)備管理

        為了保證電梯的設(shè)備良好,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),必須重視對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行規(guī)范管理,其設(shè)備管理的主要內(nèi)容有:電梯的接管驗(yàn)收,維修管理和技術(shù)檔案資料管理。

        接管驗(yàn)收的重要性

        驗(yàn)收工作是由設(shè)備安裝轉(zhuǎn)人使用的一個(gè)重要過(guò)程,把住這一關(guān),對(duì)日后的管理和使用有著重要意義,因此每部電梯都應(yīng)個(gè)別進(jìn)行驗(yàn)收。

        接管驗(yàn)收程序

        接管驗(yàn)收程序通常分為兩個(gè)階段:第—次驗(yàn)收為初驗(yàn),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)商定解決意見(jiàn)并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間;第二次驗(yàn)收為復(fù)驗(yàn),復(fù)驗(yàn)不合格的應(yīng)限定解決期限。對(duì)設(shè)備的缺陸及不影響使用的問(wèn)題,可作為遺留問(wèn)題與建設(shè)單位簽訂協(xié)議保修或賠償。

        驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定

        驗(yàn)收的具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家的現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。主要技術(shù)規(guī)范如下:(1)安裝質(zhì)量機(jī)械部分應(yīng)符合TJ231(四)一78《機(jī)械設(shè)備安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范;(2)電氣部分應(yīng)符合GBJ232-82《電氣裝置安裝工程施工驗(yàn)收規(guī)范》有關(guān)規(guī)定;(3)產(chǎn)品制造質(zhì)量應(yīng)符合GB7588-87《電梯制造與安裝安全規(guī)范》中的規(guī)定沃的建筑部分應(yīng)符合JB1435一74電梯及其井道機(jī)房型式,基本參數(shù)與尺寸》的規(guī)定。

        驗(yàn)收申的重點(diǎn)檢查部位與基本要求

        為了保證電梯設(shè)備的質(zhì)量,驗(yàn)收檢查時(shí),應(yīng)注意以下重點(diǎn)部位:(1)曳引機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)、振動(dòng)與噪聲不超標(biāo)、油箱元滲漏。(2)軌道的軌距與垂直度偏差不超標(biāo);(3)鋼絲繩張力應(yīng)均衡不姐標(biāo)刊的轎廂運(yùn)行平穩(wěn)平層準(zhǔn)確,開(kāi)門噪聲不超標(biāo);(5)各部位安全裝置、主要的是門鎖、限速器、限位與極限開(kāi)關(guān)需動(dòng)作靈敏準(zhǔn)確可靠;(6)電氣裝置接地良好、絕緣合格;(7)機(jī)房高度、頂層高度與底坑深度符合標(biāo)準(zhǔn)等等。

        維修管理

        電梯是一種使用相當(dāng)頻繁的設(shè)備,在運(yùn)行過(guò)程中,其主機(jī)與各零件都在發(fā)生不同程度的自然損耗。因此,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)行,必須要進(jìn)行維修保養(yǎng),減少損耗,提高可靠性,延長(zhǎng)電梯使用壽命,節(jié)約資金。

        維修管理的要求

        電梯的維修管理要想正常有序地進(jìn)行,必須制定有關(guān)規(guī)定與要求:(1)配備合格的維修人員,具有上崗證;(2)制定電梯的保養(yǎng)維修規(guī)程、保養(yǎng)維修計(jì)劃;(3)定時(shí)巡查,以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障并維修;(4)注意門匙的管理,防止發(fā)生人為破壞。

        電梯零修

        電梯零修是指日常維修保養(yǎng),其中包括排除故障的急修和定時(shí)的學(xué)規(guī)保養(yǎng)。常規(guī)保養(yǎng)分為周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)三種。

        周保養(yǎng)

        電梯周保養(yǎng)是指電梯每周一次,每次不少于4小時(shí)。

        半年保養(yǎng)

        電梯每半年保養(yǎng)一次,每次不少于1小時(shí)。側(cè)重于重點(diǎn)部位的保養(yǎng)。

        一年保養(yǎng)

        電梯每年保養(yǎng)一次,每次不少于16/ll時(shí)。為較全面的檢查和保養(yǎng)。

        電梯中修

        電梯中修指電梯運(yùn)行較長(zhǎng)時(shí)間后進(jìn)行全面檢修保養(yǎng),周期一般定為3年。但第2個(gè)周期為大修周期,如需要大修,則可免去中修。

        電梯大修

        電梯大修是指在中修后繼續(xù)運(yùn)行三年時(shí)間,因設(shè)備磨損嚴(yán)重需更換主機(jī)和較多的機(jī)電配套件,以恢復(fù)設(shè)備原有性能而進(jìn)行的全面徹底地維修。

        電梯專項(xiàng)修理

        電梯專項(xiàng)修理通常指不到中修、大修周期,又超過(guò)零修范圍的某些需要及時(shí)修理的項(xiàng)目,如較大的設(shè)備故障或事故造成的損壞,稱專項(xiàng)修理。

        電梯更新改造

        電梯連續(xù)運(yùn)行15年以上,如主機(jī)和其他配套件磨損耗蝕嚴(yán)重,不能恢復(fù)又無(wú)法更換(舊型號(hào)已淘汰)時(shí),就需要進(jìn)行更新或改造。

        電梯維修工程的審批

        除零修外,中修、大修與改造更新列為電梯維修工程。電梯應(yīng)每年進(jìn)行一次全面普查,從而制定大修、中修,改造更新計(jì)劃。經(jīng)上級(jí)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)實(shí)施。工程結(jié)束后,植技術(shù)檢驗(yàn)部門驗(yàn)收合格,方可投入使用。

        電梯維修隊(duì)伍的素質(zhì)要求

        電梯是集機(jī)械、電氣為一體的高技術(shù)設(shè)備,電梯維修工同樣是一種技術(shù)密集型工種,應(yīng)對(duì)維修保養(yǎng)技術(shù)人員有明確的要求:(l)懂技術(shù)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收規(guī)范;(2)精通電梯設(shè)備的原理與構(gòu)造,熟悉所營(yíng)電梯的性能及圖紙。

        技術(shù)檔案資料管理

        技術(shù)檔案資料的管理一般指對(duì)設(shè)備原措資料與維修管理資料的管理。

        電梯設(shè)備檔案

        每部電梯在接管后,應(yīng)建立技術(shù)檔案。擺有:(l)電梯驗(yàn)收文件,包括驗(yàn)收記錄,測(cè)試記錄,產(chǎn)品與配套件的合格證,電梯訂貨合同、安裝合同,設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖等。(2)設(shè)備登記表,主要記載設(shè)備的各種基本參數(shù)與性能參數(shù)。(3)大修、中修工程記錄,它包括大修、中修的時(shí)間、次數(shù)、維修內(nèi)容等。(4)事故記錄等。

        電梯維修資料

        電梯維修資料指包括報(bào)修單、運(yùn)行記錄,普查記錄、運(yùn)行月報(bào)表等在內(nèi)的一些維修記錄資料。

        電梯安全管理

        電梯作為一種交通運(yùn)輸設(shè)備,本身就具有一定的危險(xiǎn)性。其維修工作又具有高空作業(yè)和帶電作業(yè)的特點(diǎn),安全工作十分重要,因此必須建立嚴(yán)格的安全管理制度。

        司機(jī)操作規(guī)程

        要使電梯安全運(yùn)行,司機(jī)操作應(yīng)規(guī)范,故需要制定操作規(guī)范,規(guī)范操作行為。操作規(guī)程主要內(nèi)容有操作方法、安全要求和緊急情況的處理。

        保證操作規(guī)程執(zhí)行措施

        執(zhí)行操作規(guī)程的主要是司機(jī),因此對(duì)司機(jī)來(lái)講,必須要強(qiáng)化安全意識(shí),采取一定的措施,通常是:(l)對(duì)司機(jī)的培訓(xùn);(2)崗前訓(xùn)練;(3)定期考核。

        司機(jī)培訓(xùn)

        對(duì)司機(jī)的培訓(xùn)主要包括講授和操作兩方面。通過(guò)講授應(yīng)使司機(jī)對(duì)所駕駛電梯各部件的名稱、作用有基本的了解,對(duì)控制圖紙有初步理解,對(duì)性能應(yīng)熟悉。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行操作訓(xùn)練。

        崗前訓(xùn)練

        司機(jī)正式上崗前,應(yīng)經(jīng)過(guò)兩周的崗前訓(xùn)練,由有經(jīng)驗(yàn)的司機(jī)帶班,具體地傳授幫助,使司機(jī)熟練地掌握操作程序。

        定期考核

        對(duì)司機(jī)每半年進(jìn)行一次安全規(guī)程的考核??梢钥谠?、筆試,同時(shí)要對(duì)實(shí)際操作進(jìn)行考核,考核成績(jī)要有記錄,以作為評(píng)比、晉級(jí)的根據(jù)或參考。

        持證上崗

        根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定,電梯作業(yè)屬特種作業(yè),電梯司機(jī)和維修工要統(tǒng)一考核后持證上崗。

        維修工的安全管理

        電梯工作的傷亡事故絕大多數(shù)為電梯維修工,因此對(duì)電梯維修工的安全管理十分重要。通常應(yīng)做好以下主要工作:(1)制定好《電梯維修安全操作規(guī)程》;(2)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程工作:(3)堅(jiān)持上崗考核和技術(shù)等級(jí)考核川的進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)等。

        設(shè)備安全管理措施

        要使電梯設(shè)備保持良好狀態(tài),需要制定有關(guān)安全管理措施。通常如下:(1)使用電梯設(shè)備時(shí),必須經(jīng)常檢查這些裝置的可靠性;(2)定期進(jìn)行安全機(jī)構(gòu)動(dòng)作試驗(yàn)與整體性能試驗(yàn);(3)做到防火、防水、防盜。

        乘梯須知

        保證電梯正常運(yùn)行、防止意外事故,對(duì)乘電梯的人員制定的有關(guān)規(guī)定通常稱”乘梯須知”,并在電梯間公布于眾。

        司機(jī)守則

        保證電梯正常運(yùn)行,提高服務(wù)質(zhì)量,防止事故發(fā)生,司機(jī)應(yīng)遵守的規(guī)定,稱之司機(jī)守則。例如,堅(jiān)持正常出勤,不得擅離崗位,電梯不帶病不超載運(yùn)行,操作時(shí)不吸煙,不閑談等。

        維修工的培訓(xùn)

        為了運(yùn)行安全,在維修過(guò)程中堅(jiān)持質(zhì)量第—,必須對(duì)維修工進(jìn)行崗前培訓(xùn),使維修人員熟悉維修基本程序與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),故障的檢查,排除方法等。

        電梯維修安全操作規(guī)程

        電梯是一種具有較高技術(shù)含量的專用設(shè)備,電梯維修工在維修過(guò)程中不僅要有較高的操作技術(shù),還需要有安全的操作管理規(guī)范。為此,一些單位編制了《電梯維修安全操作規(guī)范》手冊(cè),凡是維修工人手一冊(cè),嚴(yán)格執(zhí)行。

        電梯服務(wù)標(biāo)志

        為了讓乘客了解電梯的工作狀況,物業(yè)管理部門應(yīng)在候梯廳設(shè)立統(tǒng)一的標(biāo)志牌或標(biāo)志燈,有的稱之電梯服務(wù)標(biāo)志。

        經(jīng)營(yíng)管理

        經(jīng)營(yíng)管理主要指電梯的經(jīng)營(yíng)費(fèi)的籌集與使用管理,物業(yè)管理部門應(yīng)在合理負(fù)擔(dān)的原則下向用戶收取電梯運(yùn)營(yíng)費(fèi),井在加強(qiáng)核算的基礎(chǔ)上降低運(yùn)營(yíng)費(fèi),同時(shí)專款專用,用好這筆費(fèi)用。

        電梯運(yùn)營(yíng)費(fèi)

        為保證電梯正常運(yùn)行而必須支付的費(fèi)用,包括電梯司機(jī)及維修工的工資、獎(jiǎng)金,電梯的各項(xiàng)管理費(fèi)、電費(fèi)及保養(yǎng)材料費(fèi)等。

        電梯運(yùn)行率

        某個(gè)時(shí)期內(nèi),電梯實(shí)際運(yùn)行的工時(shí)數(shù),

        占計(jì)劃運(yùn)行工時(shí)數(shù)的百分比。它是考核電梯服務(wù)水平的指標(biāo)之一。其計(jì)算公式為:

        其中計(jì)劃運(yùn)行工時(shí)=日歷工日×每工日規(guī)定運(yùn)行的工時(shí)-電梯保養(yǎng)工時(shí)-電棉大修、中修工時(shí)。

        安全責(zé)任制

        電梯的正常安全運(yùn)行與人們的生活質(zhì)量密切相關(guān),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作,要建立安全責(zé)任制,對(duì)造成重大人身、設(shè)備事故的責(zé)任人要做認(rèn)真、嚴(yán)肅的調(diào)查處理。


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